Việc định thẩm định giá đất cụ thể đối với khu đất được thực hiện theo đề nghị của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh tại các văn bản 105/PCTTĐC ngày 13/5/2021, 855/VPĐKĐ ngày 18/6/2021 và số 1262/VPĐKĐ ngày 30/8/2021. Đây là cơ sở để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, tính tiền thuê đất trả tiền một lần đối với dự án.
Thông tin mà các văn bản này cung cấp xác định thửa đất này chiếu theo Quyết định 67/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Ngãi là thửa đất có nhiều hơn 2 mặt tiền, đường loại 3, vị trí 1.
Theo Chứng thư thẩm định giá số 315/BĐS-CIVS, kết quả thẩm định giá đất của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Trung xác định thì thửa đất này có tổng giá trị là 13.068.852.000 đồng. Tính ra với diện tích 4.522,5m2 đất của dự án, giá đất cụ thể tính trên mỗi mét vuông được xác định là 2.863.707 đồng. Thời điểm xác định giá đất được tính là tại tháng 9/2017.
 |
| Khu đất 4.255,5m2 triển khai Dự án Công viên cây xanh kết hợp dịch vụ văn hóa, thể thao đa năng. |
Phương pháp xác định giá đất được Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Trung sử dụng là theo cách tiếp cận từ thị trường; phương pháp định giá đất: căn cứ đặc điểm, mục đích sử dụng của tài sản cần xác định giá; Phương pháp định giá bằng hệ số điều chỉnh giá với thời gian thuê đất là 49 năm.
Tại thời điểm xác định giá (tháng 9/2017) trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi không có giao dịch và mua bán đối với đất khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình công cộng, đất giao thông có điều kiện tương tự. Do đó, thẩm định viên đã vận dụng giao dịch thị trường đối với đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để tính toán.
Theo Kết luận thanh tra số 04/KL-UBND năm 2019, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh đã tham mưu Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 904,5m2 đất thương mại dịch vụ cho Công ty Cổ phần Tiến Hưng không đúng với mục đích sử dụng đất. Vị trí đất này trước đó nằm trong quy hoạch đất cây xanh, thuộc lô có ký hiệu CX4-01. Dự án này cũng không hề nằm trong danh mục quy hoạch dành cho các lĩnh vực xã hội hóa giai đoạn 2013-2020. Đến thời điểm thanh tra, nhà đầu tư không lập thủ tục trình cơ quan chức năng xác định khoản tiền chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng.
Toàn bộ vị trí khu đất triển khai dự án được xác định là có nguồn gốc đã được giải phóng mặt bằng thuộc dự án Khu dân cư và các công trình hạ tầng kỹ thuật Đê bao.
 |
| Phần đất thương mại dịch vụ hiện đã được UBND tỉnh Quảng Ngãi thống nhất cho tổ chức đấu giá. |
Như vậy, nếu các con số thẩm định này được Cơ quan thường trực Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thông qua, sẽ là căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư đối với diện tích đất 4.255,5m2 đã nêu.
Văn bản do Phó giám đốc Sở Tài chính Nguyễn Anh Nam ký cũng lưu ý nội dung liên quan đến công tác định giá tài sản. Theo đó, thửa đất cần định giá nằm tại vị trí giáp 03 tuyến đường nên có khả năng sinh lợi cao. Trong khi đó, theo kết quả thẩm định giá thì tài sản so sánh chỉ tiếp giáp với 01 tuyến đường Trường Chinh và quá trình điều chỉnh yếu tố khác biệt lại đưa ra kết quả là tài sản so sánh tốt hơn dẫn đến giám giá trị tài sản cần định giá.
Trước đó, ngày 16/8/2021, Công ty Cổ phần Tiến Hưng có đơn xin trả lại đất thuê của Nhà nước. Sau khi có quyết định thu hồi đất do chủ đầu tư Dự án là Công ty Cổ phần Tiến Hưng tự nguyện trả lại, UBND tỉnh Quảng Ngãi cũng đã ra quyết định giao cho Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh phần đất thương mại dịch vụ 1.787 m2, còn phần đất công viên 2.735,5m2 tỉnh giao cho UBND thành phố quản lý, đưa vào sử dụng.
Mới đây, ngày 05/11/2021, Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi đã có văn bản thống nhất với đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với phần đất thương mại dịch vụ thuộc thửa đất này.
