 |
| Sự cần thiết của việc siết tín dụng vào bất động sản (minh họa). |
Sự cần thiết của việc siết tín dụng vào bất động sản
Mới đấy nhất ngày, 25/4/2022, Thanh tra, giám sát ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh đã phát đi văn bản số 437, gửi các tổ chức tín dụng trên địa bàn, truyền đạt ý kiến của Thủ tướng Chính phủ về phát triển thị trường bất động sản thành phố ổn định, lành mạnh.
Theo đó, Thanh tra, giám sát Ngân hàng Nhà nước chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu các tổ chức tín dụng trên địa bàn nghiêm túc triển khai thực hiện việc quản lý chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, chuyển tiền thu được từ bất động sản ra nước ngoài, thực hiện chính sách tín dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế về nhà ở của người dân, hạn chế tín dụng cho đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.
Như vậy, trong thời gian tới, tín dụng vào bất động sản sẽ được các tổ chức siết chặt và thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự đi ngang về giá
Việc hạn chế tín dụng vào bất động sản cũng để dành nguồn lực thúc đẩy các ngành nghề khác cùng phát triển, tạo giá trị gia tăng, tạo thêm được nhiều việc làm mới cho người lao động, việc này càng có ý nghĩa hơn sau thời gian dài nề kinh tế bị ảnh hưởng bởi dịch Covid -19. Nhưng hạn chế làm sao thì cũng cần phải có tính toán thận trọng, tránh tạo tâm lý hoang mang và tạo sự đứt gãy nguồn cung.
Thông thường chu kỳ triển khai một dự án bất động sản có thời gian từ 5 - 10 năm, do đó hạn chế tín dụng vào bất động sản, tức là nhà đầu tư cũng như người mua nhà sẽ cần đáp ứng những yêu cầu khắt khe hơn để tiếp được cận với nguồn lực này. Bên cạnh đó cũng có thể sẽ tạo ra những đợt sóng trong ngắn hạn về nguồn cung. Tuy nhiên đây cũng được nhiều chuyên gia cho rằng sẽ là cơ hội để sàng lọc được những nhà đầu tư có năng lực thực sự và sàng lọc được thị trường.
Quay lại thời kỳ “sốt” đất những năm 2010, thị trường bất động sản cũng tạo ra những đợt “sốt” ảo, sau khi tín dụng ngân hàng siết về lĩnh vực này, thị trường đã chứng kiến sự chao đảo, giá bất động sản bắt đầu đi xuống, nhiều nhà đầu tư không đủ năng lực đã phải nhượng lại hoặc liên danh liên kết để thực hiện triển khai dự án. Và hiện tượng “trăm hoa” đua nở làm dự án bất động sản đã không còn, thị trường bắt đầu hình thành nhưng nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhiều chủ đầu tư đã trở lên lớn mạnh, chuyên nghiệp trong quá trình triển khai dự án.
Siết tín dụng vào bất động sản để có thị trường lành mạnh hơn
Có thể nói, cơn “sốt” đất thời gian gần đây cũng khá giống với thời điểm những năm 20210. Tại nhiều nơi giá tăng chóng mặt, nguyên nhân là do nhà đầu tư kỳ vọng quá mức vào bất động sản, điều này cũng đã từng diễn ra tại thời điểm “sốt” đất cách đấy hơn một thập kỷ..
Giá đất nền và giá bất động sản nói chung trong cả nước hiện nay đang trong chu kỳ tăng có dấu hiệu “bất thường”, dẫn đến nhiều chủ đầu tư đã tung ra thị trường những sản phẩm chưa đủa điều kiện giao bán. Việc này cũng đã được minh chứng, vì thời gian vừa qua có những tập đoán lớn ở phía Nam đã tung ra thị trường sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện giao bán. Hay như ở tỉnh Bình Định, một dự án trước kia được khởi công năm 2013, nhưng khi dự án này vào tay doanh nghiệp khác, thì dự án cũng được vội vã tung ra thị trường khi chưa đủ điều kiện giao bán, khiến Sở Xây dựng tỉnh Bình Định phải đưa ra cảnh báo rủi ro.
Còn nhớ, năm 2008 lạm phát lên tới 22%, đất đai trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Dù có lúc chững lại nhẹ nhưng nhìn tổng thể giai đoạn 2008-2010, đó là khoảng thời gian mà các sàn giao dịch bất động sản mọc lên như nấm. Đó cũng là lúc mà giá đất được thổi lên chóng mặt, vượt quá khả năng mua của phần lớn người dân.
Đến năm 2010, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận tăng chóng mặt tại nhiều khu vực. Chỉ tính trong vòng một năm từ 2009 đến 2010, giá đất nhiều khu vực Hà Nội tăng gấp 3 đến 5 lần.
Điển hình như Ba Vì, nhà đầu tư bất chấp mua ngay cả lô đất không pháp lý, thiếu vị trí đẹp. Không ít nhà đầu tư kể lại rằng, các lô đất rẻ đều thành đất vàng, tăng giá gấp 3 chỉ cách nhau có vài tháng. Một số nhà đầu tư còn săn cả đất rừng để đầu tư.
Hay như, tại xã Cổ Đông (Sơn Tây, Hà Nội), thời điểm sốt đất năm 2010, một sào đất bán chưa đầy 200 triệu đồng bất ngờ lên tới 2,5-3 triệu đồng/m2. Các lô đất sát vị trí mặt đường cũng tăng lên 55 triệu đồng/m2. Cơn sốt đất còn đổ bộ ở khu vực Tây Hà Nội như Hoài Đức. Giá đất tại khu đô thị Tân Tây Đô rao bán đầu năm là 22 triệu đồng/m2, đến cuối năm đã tăng lên 60 triệu đồng/m2..
Trước bối cảnh lạm phát có nguy cơ tăng như hiện nay khiến nhiều nhà đầu tư đổ dồn vào đất, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm làm lành mạnh hóa thị trường tín dụng chảy vào bất động sản. Nhiều chủ đầu tư thiếu nguồn lực đã dùng nhiều cách để có vốn mà không cần vay vốn ngân hàng như phát hành trái phiếu, phát hành cổ phiếu…. Việc siết tín dụng vào bất động sản có thể làm hạ nhiệt được các “cơn sốt đất” vừa qua và hạn chế tình trạng đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính, đây là việc làm cần thiết để người có nhu cầu thật có cơ hội mua được đất, mua được nhà.
Cũng cần phải nhấn mạnh rằng, hiện tại rất nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn để thực hiện dự án, nên đã phải huy động vốn qua kênh trái phiếu doanh nghiệp và tài sản đảm bảo là cổ phiếu, điều này sẽ tiềm ẩn rủi ro nhất định cho trái chủ và nhà đầu tư. Có doanh nghiệp hoạt động trong năm gần như doanh số về không (0), nhưng có dấu hiệu sử dụng danh tiếng của Công ty mẹ để huy động trái phiếu lên tới con số vài nghìn tỷ đồng để có vốn đầu tư một dự án ở Quy Nhơn, Bình Định.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản xảy ra tình trạng nguồn cung khan hiếm, do đó tràn lan tình trạng lách luật gom sổ chia lô, phá rừng san đồi để tách thửa để bán kiếm lời cùng các sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu. Việc siết tín dụng là điều bắt buộc phải làm.
Về phía doanh nghiệp bất động sản, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng để phát triển dự án sẽ bị ảnh hưởng nặng vì không có vốn để phát triển dự án. Thậm chí dẫn đến việc co hẹp quy mô phát triển dự án. Những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà bị động hơn, khó khăn trong tiếp cận vốn vay” - ông Nguyễn Văn Đính đánh giá.
“Siết tín dụng vào bất động sản có thể sẽ làm cho thị trường thiếu hụt nguồn cung trong ngắn hạn, thanh khoản sẽ giảm và giá đi ngang, việc này cũng sẽ là cần thiết để thị trường bất động sản trở lên lành mạnh và chuyên nghiệp hơn./.
