Tiếp bài “Những dấu hiệu bất thường tại dự án Khu nhà ở chung cư MBQH Tây Nam chợ Quảng Thắng?”

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, khu đất mà Công ty Bình An trúng đấu giá có vị trí tương đối đẹp (gần chợ, gần trường chính trị, khu vực đông dân cư, gần đường CSEDP), khả năng kết nối giao thông thuận lợi, nhiều tiềm năng.

Thanh Hoá: Những dấu hiệu bất thường tại dự án Khu nhà ở chung cư MBQH Tây Nam chợ Quảng Thắng?

Theo tìm hiểu của phóng viên, ngày 22/9/2021, Sở Tài chính có Văn bản số 5786 (kèm theo phương án giá đất) trình UBND tỉnh Thanh Hoá phê duyệt giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở chung cư thuộc MBQH khu dân cư Tây Nam chợ Quảng Thắng, phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hóa,

Trong phương án gia đất, Sở Tài chính cho hay, trên địa bàn thành phố Thanh Hoá 02 năm gần đây không có dự án nào được UBND tỉnh Thanh Hoá phê duyệt giá đất cụ thể để thực hiện dự án xây dựng chung cư thương mại.

So sánh giá đất cụ thể các dự án có cùng mục đích sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thương mại đã được UBND tỉnh Thanh Hoá phê duyệt gồm: Dự án giao đất công trình hỗn hợp Thịnh Phát tại phường Đông Hải thành phố Thanh Hóa, thời điểm phê duyệt giá tháng 9/2018; Dự án giao đất Khu tổ hợp thương mại dịch vụ nhà ở chung cư (đất ở) tại phường Đông Hương, thành phố Thanh Hóa, thời điểm phê duyệt giá tháng 01/2018; Dự án đấu giá Tòa nhà chung cư thuộc MBQH số 1413/QĐ-UBND phường Đông Vệ, thành phố Thanh Hóa, thời điểm phê duyệt giá tháng 3/2016; Dự án Chung cư thương mại Ruby Tower thuộc dự án Khu đô thị Xanh - Khu Nam trung tâm thành phố Thanh Hóa, thời điểm phê duyệt giá tháng 7/2018… Sở Tài chính nhận thấy, các khu đất nêu trên đều có vị trí, lợi thế thương mại thuận lợi hơn khu đất cần xác định giá.

Sở Tài chính cho biết, theo quy định tại Quyết định 44/2019/QĐ-UBND ngày 23/12/2019 của UBND tỉnh Thanh Hoá về việc quy định Bảng giá đất thời kỳ 2020-2024 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa thì giá đất ở đường MBQH 889, 2424 tuyến còn lại là 5.000.000 đồng/m²; Giá trị khu đất tính theo bảng giá đất do UBND tỉnh Thanh Hoá ban hành sẽ là 3.305 m² x 5.000.000 x 1,2 = 19.830.000.000 đồng

Sở Tài chính cho rằng, khu đất đấu giá nằm ở khu vực không có lợi thế thương mại, không tiếp giáp với các tuyến đường giao thông chính trong khu vực; tuyến đường giao thông kết nối với các tuyến đường chính của khu vực (đường Đỗ Đại) có lộ giới nhỏ, giao thông đối ngoại đến khu đất không thuận lợi. Ngoài ra phía Tây Bắc khu đất tiếp giáp đường Đỗ Đại và tiếp đến có khu vực nghĩa địa tập trung phường Quảng Thắng.

Để đảm bảo tăng thu ngân sách, đề nghị hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở chung cư thuộc MBQH Khu dân cư Tây Nam chợ Quảng Thắng, phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hóa là 1,21.

Từ đó, Sở Tài chính đề xuất, giá trị quyền sử dụng đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất là 19.830.000.000 đồng x 1,21 = 23.994.300.000 đồng (Hai mươi ba tỷ, chín trăm chín mươi tư triệu, ba trăm ngàn đồng). Mức giá khởi điểm trên đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng như hiện trạng.

Trên cơ sở tham mưu của Sở Tài chính, ngày 13/10/2021, UBND tỉnh Thanh Hoá ban hành Quyết định số 4012 phê duyệt giá khởi điểm để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở chung cư thuộc mặt bằng quy hoạch khu dân cư Tây Nam chợ Quảng Thắng, phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hóa.

Theo đó, tổng diện tích khu đất đấu giá là 8.211,3m². Trong đó, diện tích đất ở đấu giá tính thu tiền sử dụng đất (thực hiện dự án khu nhà ở chung cư) là 3.305m² (Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất).

Diện tích đất hạ tầng kỹ thuật (xây dựng trạm biến áp, phụ trợ; sân vườn, cây xanh cảnh quan; bãi đỗ xe ngoài trời; đất giao thông nội bộ) là 4.906,3m² (Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất).

Giá trị quyền sử dụng đất khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất (đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng như hiện trạng) là 23.994.300.000 đồng (Hai mươi ba tỷ, chín trăm chín mươi tư triệu, ba trăm ngàn đồng), tương đương 7.260.000 đồng/01m².

Cuộc đấu giá khu đất chính thức diễn ra ngày 29/11/2021, người tham gia đầu giá là Công ty TNHH Tập đoàn Thành Công và Công ty Bình An. Sau 02 vòng đấu giá, Công ty Bình An được xác định là đơn vị trúng đấu giá khu đất.

Ngày 20/12/2021, theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 1230, UBND tỉnh Thanh Hoá ban hành quyết định số 5248 công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu nhà ở chung cư thuộc MBQH khu dân cư Tây Nam chợ Quảng Thắng, phường Quảng Thắng, thành phố Thanh Hoá đối với Công ty Bình An.

Theo đó, tổng số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất là 24.360.000.000 đồng (Hai mươi bốn tỷ, ba trăm sáu mươi triệu đồng), tương đương 7.370.650 đồng/01m². Giá trúng đấu giá tăng 365.700.000 đồng so với giá khởi điểm. Tính trung bình, 01m² đất tăng thu cho ngân sách Nhà nước hơn 110.000 đồng.

Liên quan đến nội dung trên, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, giá đất khởi điểm để đưa ra đấu giá khu đất (đã bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng của dự án) 7.260.000 đồng/01m² là tương đối thấp. Bởi lẽ, khu đất đưa ra đấu giá đã được giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, có vị trí tương đối đẹp (gần chợ, gần trường chính trị, khu vực đông dân cư, gần đường CSEDP), khả năng kết nối giao thông thuận lợi, nhiều tiềm năng, không giống như đánh giá của Sở Tài chính tại Văn bản số 5786.

Ở một khía cạnh khác, một số chuyên gia bất động sản nêu vấn đề, nếu 3305m² đất ở nêu trên được cấp có thẩm quyền quy hoạch, phân thành 33 lô đất nền, mỗi lô 100m², với tiềm năng sẵn có và giá đất như hiện nay, để trúng đấu giá 01 lô đất (tuỳ vào từng vị trí) rất có thể mỗi khách hàng phải bỏ ra trung bình khoảng 1,2 – 1,5 tỷ đồng. Nếu đấu giá thành công, số tiền thu về cho ngân sách Nhà nước sẽ dao động trong khoảng 39,6 – 49,5 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với kết quả trúng đấu giá nêu trên (hơn 24 tỷ đồng). Sau khi trừ đi giá khởi điểm (23.994.300.000 đồng) vẫn tăng thu cho ngân sách Nhà nước hàng chục tỷ đồng.

Dưới góc độ pháp lý, một số luật sư cho rằng, quan điểm nêu trên của một số chuyên gia bất động sản chỉ là nhận định cảm tính, thiếu tính thuyết phục. Do đó, để khách quan vấn đề, đảm bảo tính thượng tôn pháp luật, góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước đề nghị các cơ quan trung ương khẩn trương vào cuộc, thanh tra, kiểm tra làm rõ phương án xác định giá đất và quyết định phê duyệt giá khởi điểm của UBND tỉnh Thanh Hoá.

Chuyên trang Tầm nhìn Báo Tri thức và Cuộc sống sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc./.